Imposto ITBI sobre Valor Venal de Referência é ilegal, base deve ser o Valor Venal, utilizada no cálculo do IPTU

Se você está comprando um imóvel, e está prestes a recolher o ITBI, consulte o advogado para que ele analise a situação e oriente como obter a tutela judicial para pagar o ITBI somente pelo valor da transação ou o valor venal (aquele do IPTU), excluindo-se o valor Venal de Referencia. E, se você ja pagou o ITBI calculado sobre o Valor Venal de Referencia, então tem o direito de buscar orientação com advogado para a diferença de volta (veja detalhes abaixo).

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O Município de São Paulo exige que o cálculo do ITBI seja feito com base no valor venal de referência (VVR) do imóvel, ao invés de fazê-lo com base no valor da transação ou, com base no valor venal do imóvel, utilizado para cálculo de IPTU.

O valor venal de referência é obtido por coleta de amostras de preços de transações e ofertas disponíveis no mercado imobiliário.

No entanto, essa avaliação é distorcida, chega a ser 70% mais alta que o valor estipulado no IPTU.

Porém, cada vez mais decisões judiciais entendem que o ITBI (e tambem o ITCMD) devem ser apurados sobre o valor da transação, ou o valor venal (aquele do IPTU).

As decisoes apontam a a inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça, a violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional, pois não poderia o Poder Executivo Estadual editar ato infralegal (decreto) com o condão de majorar o tributo, pois onera sobremaneira o contribuinte, além de violar os ditames constitucionais atinentes à reserva legal.

Apelação 1008036-93.2016.8.26.0053

Relator: Ricardo Chimenti

Órgão julgador: 18ª Câmara de Direito Público

Data do julgamento: 29/05/2018

Ementa: Mandado de Segurança. ITBI. Momento do fato gerador e base de cálculo. Sentença que reconheceu a legalidade do valor de referência utilizado pelo município e considerou que o contrato de compra e venda desencadeou a transferência objeto da tributação. Ordem denegada, com a manutenção da liminar que permitiu o provisório recolhimento do ITBI com base no valor da negociação até o seu trânsito em julgado. Pretensão à reforma. Acolhimento. Fato gerador do ITBI que só ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, mediante o registro competente. Artigo 1.245 do Código Civil. Impossibilidade de cobrança de acréscimos moratórios (juros e multa). Possibilidade, contudo, de atualização monetária do valor da aquisição (base de cálculo), desde a realização do negócio jurídico de compra e venda até a data do registro imobiliário, pela Tabela Prática do TJSP (IPCA-e), de forma a se preservar o valor real da base de cálculo. Precedentes. Base de cálculo. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7º-A e 7º-B da Lei Municipal n.º 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI deve ter como base o valor venal utilizado para o IPTU ou o efetivo valor da transação, aquele que for maior. Recurso provido.

Apelação 1058414-19.2017.8.26.0053

Relator (a): Carlos von Adamek

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Público

Data de publicação: 29/05/2018

Ementa: TRIBUTÁRIO – ITCMD – BASE DE CÁLCULO – MANDADO DE SEGURANÇA – RECURSO VOLUNTÁRIO E REMESSA NECESSÁRIA – Remessa necessária admitida nesta Superior Instância (LMS, art. 14, § 1º; c/c NCPC, art. 496, I, §§ 1º, in fine, e 2º)– Pretensão ao recolhimento do ITCMD tomando-se por base de cálculo o valor venal de lançamento do IPTU, e não do ITBI – Alteração pelo Decreto Estadual nº 55.002/2009 que violou o art. 150, I, da CF e o art. 97, II, IV, e § 1º do CTN – Ofensa ao princípio da estrita legalidade tributária, pois não poderia o Poder Executivo Estadual editar ato infralegal (decreto) com o condão de majorar o tributo em exame, pois referida prática onera sobremaneira o contribuinte, além de violar os ditames constitucionais atinentes à reserva legal, razão pela qual, no caso em exame, deve ser adotado o valor venal do imóvel de lançamento do IPTU a título de base de cálculo do ITCMD – Sentença integralmente mantida – Recurso voluntário e remessa necessária desprovidos.

Apelação 1056691-62.2017.8.26.0053

Relator (a): Carlos Violante

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 18ª Câmara de Direito Público

Data de publicação: 29/05/2018

Ementa: Mandado de segurança. ITBI. Base de cálculo. Município de São Paulo. Lei Municipal nº 11.154/1991, art. 7º, que prevê como base de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Possibilidade. Arts. 7º-A e 7º-B da Lei Municipal nº 11.154/1991 declarados inconstitucionais pelo C. Órgão Especial deste E. Tribunal. Município que não pode definir previamente a base de cálculo do imposto e atribuir ao contribuinte a obrigação de impugná-la, proceder que não se aplica aos impostos sujeitos ao lançamento por homologação, como o ITBI. Sentença concessiva da segurança, assegurando à impetrante o direito ao recolhimento do ITBI com base no valor venal referido no IPTU ou no valor do negócio, o que for maior. Recursos oficial e voluntário do Município não providos.

E, para quem já pagou o ITBI calculado sobre o valor errado, cada vez mais decisões tem condenado a municipalidade a devolver a diferença entre o valor pago e aquele efetivamente devido para fins de recolhimento do ITBI, mais taxa SELIC para fins de atualização, a partir do pagamento indevido, nos termos do que foi decidido pelo STJ no julgamento do Resp nº 1.111.175/SP.

Convem ressaltar a Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000, que reconheceu a inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei 11.154/91, do Município de São Paulo, acrescidos pela Lei Municipal n. 14.256/2006, nos seguintes termos:

INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE – Artigo 7º da Lei n. 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos. 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – Acórdão que, a despeito de não manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou as disposições dos artigos 7º-A, 7º-B e 12 da mesma legislação municipal – Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado para lançamento do IPTU – Precedentes do STJ – Previsão contida no aludido artigo 7º que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o “real valor de mercado do imóvel ” – “Valor venal de referência”, todavia, que deve servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI – Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município – Imposto municipal em causa que está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao próprio contribuinte antecipar o recolhimento – Arbitramento administrativo que é providência excepcional, da qual o Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico tributável – Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se submete – Artigos 7º-A e 7º-B que, nesse passo, subvertem o procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal – Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal n. 11.154/91, por representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal – Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato gerador do ITBI – Regime constitucional da substituição tributária, previsto no artigo 150, § 7º, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade do imposto de forma irrestrita – Arguição acolhida para o fim de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei n. 11.154/91, do Município de São Paulo” (g.n.) (Des. Rel. Paulo Dimas Mascaretti, Órgão Especial, Data do julgamento: 25/03/2015).

Nesse sentido, o TJSP já se manifestou:

Apelação 1045380-74.2017.8.26.0053

Relator (a): Rezende Silveira

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 15ª Câmara de Direito Público

Data de publicação: 28/05/2018

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Repetição de Indébito – Município de São Paulo – ITBI – Pedido de recolhimento do ITBI com base no valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU pois maior que o valor da transação – Possibilidade de discussão judicial após acordo de parcelamento – Entendimento consolidado pelo STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, no julgamento do REsp 1.133.027-SP – Ilegalidade na adoção de valor de referência como base de cálculo – Lei Municipal nº 14.256/06 – Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça – Impossibilidade de cálculo sobre o IPTU – Bases de cálculo distintas – Inteligência do art. 38 do CTN – Ausência, ademais, de previsão na lei municipal da adoção da base de cálculo do IPTU como parâmetro do cálculo do ITBI – Possibilidade de recolhimento com base no valor da transação – Pode o Município, no entanto, valer-se do art. 148 do CTN quando entender que o valor declarado pelas partes esteja em desacordo com o mercado imobiliário, podendo nesta hipótese arbitrar a base de cálculo para efeito de pagamento de ITBI mediante o devido processo, atendido o princípio do contraditório – Valor da transação que, no entanto, é inferior ao valor venal para fins de IPTU – Recurso da autora provido – Recurso da Municipalidade provido em parte apenas para constar que os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Portanto, se você ja pagou o ITBI calculado sobre o Valor Venal de Referencia, então busque orientação com advogado para uma ação de repetição de indebito tributário, para receber a diferença, paga a maior, de volta.

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